В период существования советского государства
пользование было единственно возможным правом на землю как для граждан, так и
для юридических лиц: земельные участки предоставлялись в постоянное
(существовал термин «вечное») или во временное пользование, то и другое могло
быть только бесплатным. С провозглашением в Российской Федерации права частной собственности
на землю, возникновением арендных отношений содержание права пользования
земельными участками существенно не изменилось, но сфера применения его
существенно сузилась.
Как видно из самого названия рассматриваемого права,
оно означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные
свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления
конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного
безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование
осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет
отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное
(бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной
основе.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным
участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности,
предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или
муниципального органа (ст. 29 Земельного кодекса).
Лицо, которому земельный участок предоставлен в
постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в
пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о
предоставлении участка в пользование.
В соответствии со ст. 269 ГК РФ лицо, которому
земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не
предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых
он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий,
сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое
имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
В случае реорганизации юридического лица принадлежащее
ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке
правопреемства (ст. 268 ГК РФ).
Новый Земельный кодекс внес существенные изменения в
порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное)
пользование. С момента вступления Кодекса в силу не предоставляются земельные
участки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим
организациям, кроме федеральных казенных предприятий, ни некоммерческим
организациям, кроме государственных и муниципальных учреждений. По нормам
прежнего Земельного кодекса все они могли использовать землю на указанном
праве, хотя на практике в последние годы коммерческим организациям земли в
бесплатное пользование практически не предоставлялись, участки предлагалось
покупать либо арендовать. Что же касается граждан, то значительная часть
населения до сих пор имеет земельные участки, предоставленные в постоянное
(бессрочное) пользование. Поэтому ст. 20 подробно регулирует права граждан на
такие земельные участки.
Закон гарантирует гражданам, что автоматически
прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок
не будет. Каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный
участок в собственность, т. е. фактически переоформить право постоянного
пользования на право собственности. «Однократно» в данном случае означает, что
это может быть сделано в отношении только одного земельного участка.
В соответствии с упомянутым Законом о введении в
действие передача в собственность граждан земельных участков, ранее
предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных
земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Это означает, что
реально право постоянного (бессрочного) пользования граждан земельными
участками будет существовать еще довольно долго, но постепенно, в условиях
отсутствия права распоряжения такими земельными участками (о чем будет сказано
ниже), исчезнет.
При этом в Законе о введении в действие специально
указано, что предоставленное землепользователям до вступления в силу Земельного
кодекса Российской Федерации право бессрочного (постоянного) пользования
соответствует предусмотренному Земельным кодексом Российской Федерации праву
постоянного (бессрочного) пользования.
В отношении юридических лиц, не указанных в п. 1 ст.
20, установлены иные правила. Право постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком для них, как и для граждан, сохраняется, но для таких
юридических лиц Законом о введении в действие установлен конкретный срок
переоформления этого права. Они обязаны переоформить право бессрочного
(постоянного) пользования земельным участком на право аренды либо выкупить
земельный участок в собственность до 1 января 2004 г.
Порядок переоформления юридическим лицом права на
земельный участок установлен также Законом о введении в действие Земельного
кодекса. Этот порядок включает:
— подачу заявления юридическим лицом о передаче ему
земельного участка на праве собственности или праве аренды;
— принятие решения исполнительного органа
государственной власти или органа местного самоуправления о передаче земельного
участка на соответствующем праве (в соответствии со ст. 29 ЗК РФ);
— государственную регистрацию права в соответствии с
федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.
Поскольку до 2004 г. право постоянного (бессрочного)
пользования земельными участками коммерческими и некоммерческими организациями
будет продолжать существовать, Законом о введении в действие установлены
следующие правила. При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на
земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных
в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) на праве бессрочного
постоянного пользования, права бессрочного (постоянного) пользования земельными
участками подлежат переоформлению на право аренды, либо земельные участки
должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного
кодекса Российской Федерации по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.
Отныне не допускается внесение права постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы
коммерческих и некоммерческих организаций.
Если землепользователь сдает предоставленный ему
земельный участок в аренду, арендная плата устанавливается в соответствии с
решением Правительства Российской Федерации. При этом ставки арендной платы за
использование находящихся в государственной или муниципальной собственности
земельных участков, занятых объектами транспортных систем естественных
монополий, не могут быть выше ставок земельного налога, установленных для
земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, оборонной
безопасности и иного специального назначения.
Еще одно нововведение Земельного кодекса в отношении права
постоянного (бессрочного) пользования земельными участками — запрет
распоряжения этими участками. До сих пор землепользователи имели право с
согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду
или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма
содержится и в ст. 270 Гражданского кодекса. Однако Земельный кодекс четко
придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции — земельные
участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (см. п. 2
ст. 22 ЗК РФ).
Часто возникают ситуации, когда строения и иная
недвижимость находятся на земельном участке, принадлежащем другому
собственнику, и встает вопрос о праве пользования землей, находящейся под
строением. Гражданский кодекс в ст. 271 установил, что собственник здания,
сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке,
принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом
под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о
предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной
собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения
имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором
расположено это недвижимое имущество. А согласно ст. 35 (п. 1) Земельного
кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение,
находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает
право на использование соответствующей части земельного участка, занятой
зданием, строением, сооружением и необходимой для его использования, на тех же
условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Право пожизненного
наследуемого владения.
В
соответствии с действующим законодательством право пожизненного наследуемого
владения характеризуется следующими чертами.
Во-первых, данное
право возникает лишь на земельные участки, которые находятся в государственной
или муниципальной собственности.
Во-вторых,
субъектом данного права могут быть лишь физические лица.
В-третьих, право
пожизненного наследуемого владения подлежит государственной регистрации на
основании ГК РФ и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним». Однако в соответствии с тем же Федеральным законом
граждане, получившие право пожизненного наследуемого владения до принятия
Закона (а их подавляющее большинство), не обязаны его регистрировать.
В-четвертых,
правообладателю принадлежат правомочия владения и пользования земельным
участком. В соответствии с ГК РФ, если из условий пользования земельным
участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка
вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое
имущество, приобретая на него право собственности. Распоряжение земельным
участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, ограниченно. Владелец
земельного участка не может распоряжаться им кроме как путем передачи его по
наследству (п. 2 ст. 21 ЗК РФ). Таким образом, продажа, залог земельного
участка и совершение других сделок его владельцем, которые влекут или могут
повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
Право
пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается:
§ при отказе
землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный
участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53 3К РФ;
§ при
изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего его использования в порядке,
предусмотренном ст. 54 3К РФ, при наличии обстоятельств, указанных в и. 2 ст.
45 ЗК РФ;
§ при приобретении
владельцем земельного участка в собственность.
Следует
отметить, что вследствие введения в действие ЗК РФ право пожизненного
наследуемого владения постепенно должно исчезнуть. Это следует из п. 1 ст. 21
ЗК РФ, в соответствии с которым допускается нахождение земельных участков на
праве пожизненного наследуемого владения, лишь приобретенного до введения в
действие ЗК РФ.
Комментариев нет:
Отправить комментарий